Acheter une maison à rénover : 8 vérifications à faire avant de signer

Acheter une maison à rénover permet de créer un logement adapté à ses besoins. Mais entre le potentiel imaginé pendant la visite et la réalité du chantier, les écarts peuvent être considérables.

Une toiture à reprendre, un assainissement non conforme, un mur impossible à ouvrir ou une extension refusée peuvent rapidement bouleverser le projet et son financement.

Avant de signer un compromis de vente, il faut donc vérifier si les travaux envisagés sont techniquement réalisables, administrativement autorisables et compatibles avec le budget disponible.

Voici les huit points essentiels à examiner avant d’acheter une maison à rénover.

1. Examiner l’état réel de la maison

Une visite immobilière permet de découvrir un logement. Elle ne constitue pas une analyse technique complète du bâtiment.

Certains défauts sont immédiatement visibles. D’autres se cachent derrière un doublage, sous un plancher ou dans des combles difficiles d’accès.

Pendant la visite, il faut notamment observer :

• l’état de la toiture et de la charpente ;

• les façades, les soubassements et les fissures ;

• les planchers et les éventuelles différences de niveau ;

• les traces d’humidité, de moisissure ou de salpêtre ;

• les menuiseries et leur fonctionnement ;

• les caves, les combles et le vide sanitaire lorsqu’ils sont accessibles ;

• l’évacuation des eaux de pluie.

Une fissure n’indique pas systématiquement un problème structurel. À l’inverse, un mur récemment repeint ne garantit pas l’absence d’humidité.

Si un doute subsiste, une seconde visite avec un professionnel du bâtiment peut permettre d’identifier les points sensibles avant l’achat.

2. Étudier les diagnostics immobiliers

Le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique. Son contenu dépend de la date de construction du logement, de ses équipements et de sa localisation.

Il peut notamment comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique ;

• les constats relatifs à l’amiante ou au plomb ;

• l’état des installations de gaz et d’électricité ;

• l’état relatif à la présence de termites ;

• le diagnostic de l’assainissement non collectif ;

• l’état des risques.

Ces documents apportent des informations importantes, mais ils ne constituent pas un devis de rénovation.

Un diagnostic électrique peut signaler des anomalies sans déterminer le coût d’une réfection complète. Le DPE donne des informations sur la performance énergétique du logement, mais il ne chiffre pas précisément l’ensemble des travaux à entreprendre.

Chaque anomalie doit donc être étudiée pour comprendre ses conséquences techniques et financières.

3. Vérifier la faisabilité des transformations envisagées

« Nous ouvrirons ce mur » paraît simple pendant une visite.

Mais ce mur est-il porteur ? Des réseaux passent-ils à l’intérieur ? L’ouverture nécessitera-t-elle une reprise de structure ? Faudra-t-il déplacer une canalisation, un tableau électrique ou un équipement de chauffage ?

La même prudence s’impose si le projet prévoit :

• l’aménagement des combles ;

• la création d’une salle d’eau à l’étage ;

• le déplacement d’une cuisine ;

• la transformation d’un garage en pièce habitable ;

• la création d’une extension ;

• l’agrandissement d’une ouverture en façade.

Une transformation peut être réalisable, mais beaucoup plus coûteuse que prévu.

Avant de choisir les équipements et les finitions, il faut vérifier la structure du bâtiment, le passage des réseaux, les niveaux disponibles et les contraintes d’évacuation.

4. Consulter les règles d’urbanisme

Le fait d’acheter une maison ne permet pas de la modifier librement.

Selon leur nature et leur importance, certains travaux nécessitent une déclaration préalable ou un permis de construire. Cela peut notamment concerner une extension, la création d’une ouverture, la modification de l’aspect extérieur ou le changement de destination d’une partie du bâtiment.

Avant de considérer le projet comme réalisable, il faut consulter :

• le plan local d’urbanisme de la commune ;

• le zonage applicable à la parcelle ;

• les règles d’implantation et de hauteur ;

• les prescriptions concernant les façades et les toitures ;

• les servitudes connues ;

• les contraintes liées à un éventuel secteur protégé ;

• les autorisations obtenues pour les travaux déjà réalisés.

Lorsqu’une transformation importante conditionne l’achat, un certificat d’urbanisme opérationnel peut aider à vérifier la faisabilité administrative du projet.

Attention également au plan cadastral : la présence d’un bâtiment sur ce document ne suffit pas à prouver que sa construction ou sa transformation a été régulièrement autorisée.

5. Contrôler les réseaux et l’assainissement

Une maison à rénover ne se limite pas à ses murs. L’état et l’emplacement de ses réseaux peuvent modifier fortement le coût des travaux.

Il faut vérifier :

• l’alimentation en eau ;

• l’état des canalisations ;

• l’installation électrique et la puissance disponible ;

• le système de chauffage ;

• la ventilation ;

• l’évacuation des eaux usées ;

• l’évacuation des eaux pluviales ;

• la possibilité de raccorder les futurs équipements.

Si le logement n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement, le diagnostic de l’installation individuelle doit être examiné attentivement. Une installation non conforme peut entraîner des travaux importants et des contraintes liées à la surface ou à la configuration du terrain.

Déplacer une cuisine ou créer une salle de bains semble parfois anodin sur un plan. Sur le chantier, l’absence de pente suffisante pour les évacuations peut rendre l’intervention plus complexe et plus coûteuse.

6. Identifier les risques liés au terrain et à l’environnement

L’état des risques informe l’acquéreur sur les risques auxquels le bien peut être exposé : inondation, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles, risque minier, sismicité, radon ou pollution des sols selon les secteurs.

Ces informations doivent être analysées en fonction du projet de rénovation.

Un terrain argileux mérite une attention particulière si une extension est envisagée. Une maison située en zone inondable peut être soumise à des prescriptions spécifiques. Une forte pente peut nécessiter des terrassements ou des ouvrages de soutènement.

Il faut également observer :

• l’accès des véhicules et des engins ;

• les possibilités de stationnement et de stockage ;

• la pente du terrain ;

• l’état des murs de soutènement ;

• la présence d’arbres proches de la construction ;

• les limites de propriété ;

• les mitoyennetés ;

• les contraintes de voisinage.

Ces éléments auront une influence directe sur l’organisation et parfois sur le prix du chantier.

7. Établir un budget de rénovation réaliste

Les estimations générales trouvées sur Internet ne suffisent pas pour calculer le budget de rénovation d’une maison.

Le coût dépend de l’état initial du bâtiment, de son accessibilité, des contraintes techniques, des matériaux choisis et des interactions entre les différents corps d’état.

Le budget doit distinguer :

• les travaux nécessaires à la sécurité et à la conservation du bâtiment ;

• les mises aux normes et reprises techniques ;

• les travaux de rénovation énergétique ;

• les transformations souhaitées ;

• les finitions et les équipements ;

• les études et démarches éventuelles ;

• les frais liés à l’organisation du chantier ;

• une provision pour les imprévus.

Dans une maison ancienne, cette réserve est indispensable. Tout ne peut pas être vérifié avant l’ouverture des murs, des sols ou des plafonds.

Il faut enfin additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition, les études, les travaux et les dépenses annexes pour connaître le coût réel du projet.

8. Vérifier les documents et le calendrier avant de signer

Une rénovation importante ne commence pas nécessairement dès la remise des clés.

Il faut prévoir le temps nécessaire pour :

• définir précisément le projet ;

• réaliser les études utiles ;

• obtenir les autorisations ;

• consulter les entreprises ;

• comparer les devis ;

• planifier les interventions ;

• commander les matériaux et équipements.

Il est également utile de demander les documents relatifs aux travaux réalisés par les propriétaires précédents :

• autorisations d’urbanisme ;

• déclarations d’achèvement ;

• factures des entreprises ;

• attestations d’assurance ;

• garanties encore applicables ;

• plans et études disponibles.

Si l’achat dépend de la possibilité de réaliser une extension, de transformer une dépendance ou d’obtenir un financement incluant les travaux, ce point doit être abordé avec le notaire avant la signature du compromis. Des conditions suspensives adaptées peuvent éventuellement être prévues.

Acheter une maison à rénover, c’est aussi acheter ses contraintes

Une maison imparfaite peut devenir un excellent projet. Encore faut-il connaître ses contraintes avant de fixer le budget et de signer.

L’objectif n’est pas de rechercher un bien sans défaut. Il est de savoir quels travaux seront nécessaires, dans quel ordre ils devront être réalisés et si l’enveloppe financière disponible permettra réellement de mener le projet à son terme.

SYLAAS accompagne les particuliers avant l’achat et avant le démarrage des travaux pour analyser les contraintes d’un bien, vérifier la cohérence du projet et établir une première feuille de route.

Cet accompagnement est proposé en Haute-Garonne, dans le Tarn-et-Garonne et autour de Toulouse et Montauban.

Vous envisagez d’acheter une maison à rénover ? Contactez SYLAAS avant de vous engager afin d’évaluer votre projet avec un regard technique et indépendant.